경매 공부 1기 신도시 및 리모델링 사업에 관하여

경매공부 1기 신도시 및 리모델링 사업에 관하여

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 주요 쟁점

- 1기 신도시, 21년부터 준공 30년이 도달하여 주택재건축사업의 대상이 될 수 있음.

* 1기 신도시 : 분당, 평촌, 산본, 일산, 중동(5곳)

 

사업 현황

- 1기 신도시 계획 당시 인구수 116.5만명, 세대원 감소 등으로 인구감소 현상 발생

- 18년도 1기 신도시 인구 평균 10.3% 감소, 분당은 15.5% 감소.

* 예) 분당 390,320명 중 60,500여명이 이사, 분가, 사망 등의 이유로 감소로 이어진 것.

 

- 제1기 신도시 주택평형별 공급현황(1991년 준공 현황 기준)

분당 : 85㎡ 이하(25평 이하) 선호 31%

일산 : 60㎡ 이하(18평 이하) 선호 32.7% / 85㎡ 이하(25평 이하) 선호 34.8%

평촌 : 60㎡ 이하(18평 이하) 선호 45%

중동 : 60㎡ 이하(18평 이하) 선호 40.4% / 142㎡ 초과와 142㎡ 초과 현황 없음

산본 : 40㎡ 이하(12평 이하) 선호 28.2% / 85㎡ 이하(25평 이하) 선호 24.2%

 

- 2001년 건축법시행령 개정으로 리모델링 용어 등장

- 공사 범위에 따라 수선, 대수선, 리모델링으로 구분

리모델링은 조합설립인가, 안전진단(1, 2차), 건축 도시계획심의, 사업계획 승인 등의 절차 필요

 

- 2012년 리모델링 사업에 세대구분형 아파트 적용 가능

* 세대구분형 아파트 : 주택 내부 공간의 일부를 구분하여 독립적인 구조 마련

* 세대구분형 아파트는 임대사업이 가능 - 쉐어하우스, 월세, 에어비엔비 등

- 제도가 도입되었지만 입주자 동의가 필요하여 적용된 사례는 부족함.

 

- 경기도 성남, 안양, 수원 일부 지역에서 리모델링 사업 추진 중

 

주민의식 조사결과

- 1기 신도시 자가 거주자의 66.9%가 리모델링 사업 추진에 동의.

- 리모델링 찬성 이유 : 노후 아파트의 성능개선

- 리모델링 선호 이유 : 비용절감, 친환경적, 사업기간 단축

 

- 사업유형에 대한 선택에서 재건축과 리모델링 중 62.2% 재건축, 37.8% 리모델링 사업을 선호.

 

<주민들의 만족, 불만족 사항>

- 만족 : 주거환경, 아파트 단지.동.세대,

- 불만족 : 주차, 세대 간 층간소음, 커뮤니티 시설, 상하수도 부식, 소음 및 진동

- 차량진입 및 주차동선, 주차가능 공간 등 주차환경과 세대 간 층간소음, 커뮤니티 시설에 대한 개선 필요

* 아파트를 알아볼 때 잘 봐두어야하는 사항들★★★

 

- 세대수 증가 없는 맞춤형 리모델링 선호, 동시에 평수 확장 희망

- 세대수 증가형 리모델링 선호도 : 평촌(25%), 중동(24%), 일산(21.7%), 산본(18%), 분당(11.5%)

* 분당 대형면적 주택 거주자는 리모델링 한 전적 있어 수선에 대한 선호도 높음.

* 평촌은 세대수 증가형 리모델링에 대한 선호도가 높음.

 

- 면적확장에 대한 요구는 크고, 세대구분에 대한 요구는 낮은 편

* 추측 : 분가를 선택하는 자녀들이 많아지고, 부모세대의 인식이 변화하면서 세대구분은 비희망하지만

모두가 모일 수 있는 공간으로 면적확장의 요구가 큰 듯함.

 

- 리모델링 시 세대당 부담금이 없거나 1억원 미만의 응답자가 88.6%

* 해석 : 리모델링으로 새주택을 얻고 싶지만 비용이 부담됨.

 

시사점

- 1기 신도시 주민은 리모델링 사업에 대해서 대체로 찬성하지만, 리모델링 비용 부담에 대해서 부정적

 

- 해외 주요국은 저소득층이나 공공성 있는 사업에 대해 공공지원

* 일본, 독일 등 : 에너지 저감, 환경개선에 대해 공공지원

* 미국, 프랑스 등 : 저소득층 공동주택에 대해 지원

* 추측 : 해외는 복지가 기틀이 되어 실행하는 모습이 보여짐.

 

- 1기 신도시에 대해서는 공공성 있는 맞춤형 리모델링 대책 수립

* 공공성 확보 대책 검토 : 주차시설 확충 - 공용주차장 제공 등

건축물의 에너지 효율 향상 - 에너지 관련 설비 설치비용 일부 지원

아파트 공용급수관 등의 교체 우선 지원

리모델링 사업비 조달을 위한 금융프로그램 개발 필요

장기수선충당금 적립 X인 소규모 공동주택 - 공공 컨설팅, 지원 등 검토 필요

 

★ 경기도 민선 7기 공약 - 노후 공동주택 리모델링 행.재정적 지원을 통한 주거환경 개선

전문가 자문 등을 활용한 공동주택 리모델링 활성화

 

1기 신도시 : 분당, 평촌, 산본, 일산, 중동(5곳)을 경매로 잘 알아보자!

집값 오르는 소리가 들린다!